چه نکاتی را باید قبل از خرید ملک و در هنگام بازدید مورد بررسی قرار دهیم؟

قبل از انتخاب و خرید ملک، اطلاع از ارزش‎ها، امتیازات یا نقاط ضعف آن در نقاط مختلف شهر یا حومه بسیار اهمیت دارد، در نتیجه بازدید و مطلع شدن از موقعیت املاک به لحاظ مکان قرارگیری آن نسبت به معبر، نحوه ساخت همجواری‎ها، عرض معبر، کاربری‎های همجوار، عوارض موجود در ملک، وجود معارض ملکی، تطبیق مشخصات با اسناد و … حائز اهمیت ویژه است.

از نکات بسیار مهم که در بازدید و قبل از خرید ملک (زمین یا ساختمان) باید به آن توجه داشت می توان به موارد زیر اشاره نمود:

۱) موقعیت ملک

فاکتورهایی مثل کاربری موردنظر، هدف از خرید ملک و میزان سرمایه شما می‌تواند در مکان‎یابی زمین یا ساختمان شما موثر باشد. در املاکِ واقع در محدوده شهر، جهت توسعه شهر و اجرای طرح‌های شهری از عوامل موثر در ارزش افزوده ملک بوده و در املاک واقع در حریم شهرها، مسیر دسترسی و وجود آب و برق بسیار تعیین کننده است.

شناخت محدوده دوره‎های شکل‎گیری و توسعه شهرها و روند تغییرات در توسعه شهر می‎تواند در ارزیابی شما از بابت سرمایه‎گذاری موثر باشد.

به طور کلی شهر‌های ایران به چهارمحدوده زیر تقسیم می‎شوند:

۱- بافت قدیمی (بافت تاریخی و بافت فرسوده)

این بافت بیش از ۵۰ سال قدمت داشته و معابر کم عرض، املاک ریز دانه (با مساحت کم)، تراکم جمعیتی زیاد، فرسودگی بناها و کمبود خدمات و فضاهای شهری می تواند از ویژگی‎های این بافت باشد. وجود آثار و بناهای تاریخی با قدمت خیلی بیشتر که ضوابط سازمان میراث فرهنگی بر آن حاکم است از دیگر ویژگی‎های این محدوده هستند.

۲- بافت میانه

این بافت قدمتی حدود ۲۰ تا ۵۰ سال داشته و در بیشتر شهرها در محدوده مرکزی کنونیِ شهر واقع شده‌اند.

۳- بافت جدید

این بافت قدمتی کمتر از ۲۰ سال داشته و در حال شکل‎گیری و تکمیل می‌باشند، همچنین در مسیرهای جدید توسعه شهر قرار داشته و به لحاظ دسترسی به خدمات و امکانات عمومی دچار کمبود می‌باشند.

۴- بافت حاشیه‎ای (سکونت‎گاه‎های غیر رسمی)

این بافت همان‎طور که از نام آن مشخص است به دلیل توسعه بی رویه و مهاجرت به شهرهای بزرگ در حاشیه آن‎ها و یا با چسبیدن بافت برخی از روستاها و شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ ایجاد شده است و محل اسکان مهاجرین با توان اقتصادی پایین و کارگران فصلی بوده، که قالب ساخت و سازهای آن‌ها بدون مجوز و بدون رعایت اصول ساخت می‎باشد و به لحاظ دسترسی به خدمات عمومی و امکانات نیز مشکل دارند.

۲) جهت‎گیری ملک

این شاخص عموماً در املاک واقع در محدوده شهر یا روستا به ویژه درون بافت پرتراکم شهری حائز اهمیت می باشد، قطعاً بارها این سوال را پرسیده یا شنیده‎اید:

ملک شمالی بخریم یا جنوبی؟

در ادامه ابتدا توضیحاتی دقیق در مورد نحوه جهت‌گیری املاک در کشور ارائه کرده و سپس به این سوال پاسخ خواهیم داد.

زمین شمالی به زمینی اطلاق می‎شود که معبر (کوچه یا خیابان) در ضلع جنوبی آن قرار گرفته باشد یا اصطلاحاً شما از معبر ابتدا وارد حیاط و سپس وارد ساختمان شوید و در املاک جنوبی این تعریف برعکس می‎باشد، یعنی از معبر مستقیماً وارد ساختمان شده و اصطلاحاً هنگام ورود به ساختمان از حیاط عبور نمی‎کنند.

با توجه به موقعیت جغرافیایی کشور ما، بهترین جبهه نورگیری ضلع جنوبی ساختمان می‎باشد. همچنین در طرح‎های توسعه شهری (طرح تفصیلی، هادی و …) ملاک عمل بر این است که زمین‌ها به صورت مستطیل شمالی-جنوبی تفکیک شوند و زاویه گردشِ قطعات نسبت به محور شمالی-جنوبی تا حدود ۳۰ درجه مطلوب می‎باشد.

لازم به ذکر است که این موضوع در زمین‎های با کاربری مسکونی از اهمیت بالایی برخوردار بوده و در زمین‎هایِ با کاربری‎های دیگر مثلا َتجاری اولویت با بَرِ تجاری (عرض دهانه) نسبت به معبر می‎باشد.

با توجه به موقعیت ساخت در پلا‎ک‎های اشاره شده و امکان نورگیری از جبهه شمال در زمین‎هایی با موقعیت جنوبی و امکان احداث کنسول، تمایل عمومی به خرید ملک در زمین‎های جنوبی بیشتر از زمین‎های شمالی است. همچنین زمین‎های شمالی قسمتی از زیربنای خود را باید به نورگیر (پاسیو یا حیاط خلوت) از جبهه شمالی اختصاص داده که این خود از نقاط منفی زمین‎های شمالی می باشد.

به جز نکات و جزئیات مربوط به جهت‎گیریِ ملک باید عوامل و فاکتورهای موثر بر کیفیت ساختمان را هم قبل از خرید ملک در نظر داشته باشید که اکنون به شرح آن‌ها می‎پردازیم.

عوامل موثر بر کیفیت ساختمان عبارتند از:

۱- نورگیری

میزان بهره‎مندی از تابش مستقیم نور خورشید و همچنین نور غیر مستقیم با توجه به موقعیت جغرافیایی کشور ما بسیار حائز اهمیت می باشد. بهترین جبهه نورگیری از جنوب و سپس از شرق و بعد از شمال و غرب می باشد، هر چقدر فاصله ساختمان‎های جنوبی از ساختمان‎های شمالی بیشتر باشد و طول سایه روی جداره ساختمان کاهش یابد میزان  بهره‎مندی از نور طبیعی افزایش می‎یابد.

۲- تهویه

وجود بازشوهایی (در و پنجره) در بدنه‎های مختلف ساختمان و همچنین در بام جهت ایجاد کوران و تهویه طبیعی بخصوص در مناطقی با درصد رطوبت بالا قطعاً در میزان آسایش ساکنین تاثیرگذار است و واحدهایی که دارای بدنه شمالی و جنوبی بوده و امکان نصب پنجره در هر دو جدار را دارند مطلوبیت بیشتری از لحاظ تهویه طبیعی خواهند داشت.

۳- اشرافیت

با توجه به فرهنگ مردم ایران به ویژه در منازل مسکونی نیاز به رعایت حریم خصوصی در خرید ملک بسیار مورد توجه است و هر چقدر ساختمان‎های دیگر دید بیشتر به فضاهای عمومی و بخصوص فضاهای خصوصی ساختمان داشته باشند شما دچار حس ناامنی بیشتر شده و گاهاً مشاهده می‎شود که شما مجبور به استفاده از انواع پوشش‌ها و پرده‎ها در جدار بازشوها (درها و پنجره‎ها) می شوید، وجود پنجره در بدنه شمالیِ املاک شمالی حس نامطلوبی نسبت به پلاک‌های جنوبی ایجاد می‌نمایند.

۴- سر و صدا

سر و صدا از عوامل تعیین کننده کیفیت زیست در ساختمان‎ها به ویژه واحدهای مسکونی در کلیه ساعات شبانه روز می‌باشد. هر چقدر فاصله جداره‎های ساختمان بخصوص پنجره‎ها از منابع تولید صوت (معابر اصلی و عبور اتومبیل) کمتر بوده و امکان ایجاد موانع طبیعی (فضای سبز) و عوامل مصنوعی (پنجره‎ای دو یا چند جداره) وجود نداشته باشد اثر پذیری از این عاملِ مزاحم بیشتر خواهد بود لذا وجود حیاط در پلاک‎های شمالی می‎تواند به کاهش این موضوع کمک نماید.

۵- آلودگی

یکی از مهمترین آلودگی‎ها، آلودگی زیست محیطیِ ناشی از کاربریِ مزاحم و گرد و غبار است که ایجاد موانع بخصوص طبیعی مانند فضای سبز و فاصله مناسب از منبع آلودگی در رفع آن یا کاهش اثر آن بسیار موثر خواهد بود.

۶- میزان مصرف یا صرفه‌جویی در مصرف انرژی (گرمایش -سرمایش)

هر چند موضوع میزان مصرف انرژی به عوامل متعددی وابسته است ولی جهت‎گیری مناسب ساختمان می‌تواند با افزایش جداره مواجه با نور مستقیم خورشید و پوشش ساختمان از مواجه با کوران سرد در فصول سرد بر میزان مصرف انرژی موثر باشد.

۷- امنیت

امنیت قطعاً یک از فاکتورهای موثر بر مطلوبیت ساختمان می‎باشد که نحوه قرارگیری و جهت‎گیری کل بنا، بازشوها و محصوریت به لحاظ راه‎یابی و دسترسی عوامل مزاحم یا سارقین می‌تواند در بود یا نبودِ آن تعیین کننده باشد.

یکی دیگر از عوامل تعیین کننده این بخش دید و اشرافیت ساکنین با توجه به نحوه جهت گیری ساختمان و بازشوها به راه های دسترسی و فضاهای عمومی ساختمان از جمله حیاط می باشد.

۸- دید و منظر

در خرید ملک، دید و منظرِ مطلوب یکی از ویژگی‎های کیفی است که به نحوه جهت‎گیری ملک به جهت دید به مناظر دور و نزدیک ارتباط دارد، لازم به ذکر است این عامل ارتباط مستقیم با نوع و سبک شهرسازی منطقه دارد، املاک شمالی به لحاظ ایجاد دید و منظر به حیاط و فضای سبز و گذر (معبر، کوچه، خیابان) مزیت نسبی به ساختمان‎های جنوبی داشته و ساختمان‎های جنوبی به لحاظ امکانِ دید به دو جبهه گزینه بهتری هستند.

در نهایت و در هنگام خرید ملک، ساختمان شمالی انتخاب کنیم یا ساختمان جنوبی؟

باید به این موضوع توجه داشت که در حال حاضر با توجه به افزایش تراکم و طبقات (ارتفاع ساختمان) در بافت اکثر شهرها، ارتفاع سایه‎اندازی و اشرافیت در پلاک‎های جنوبی افزایش یافته و خصوصاً واحدهای قرار گرفته در طبقات اول و دومِ آپارتمان‎ها در املاک جنوبی مطلوبیت خود را از دست داده‎اند و فاقد نورگیری و دید و منظر مناسب می‎باشند.

همچنین سبک زندگی افراد در انتخاب واحد مسکونی می‌تواند اثرگذار باشد مثلاً اگر کلیه افراد به نوعی شاغل بوده و در طول روز در واحد مسکونیِ خود حضور ندارند از میزان اثرپذیری عامل نورگیری ساختمان کاسته می‌شود ولی این موضوع برای خانم‌های خانه‎دار و کودکان بسیار حائز اهمیت است.

به هر حال رسیدن به جمع بندی و انتخاب ساختمان با مشخصاتی که عنوان شد ارتباط زیادی به علایق و سلایق خانواده و سبک زندگی خانواده دارد و ضریب اثرپذیری فاکتورهای ذکر شده را در جدول میزان مزیت نسبی ساختمان شمالی یا جنوبی تعیین می‎کند.

۳- هندسه و ابعاد ملک

در زمان بازدید از ملک (زمین) حتماً با متر کردن ابعاد، تطبیق آن را با سند مالکیت کنترل نمائید. در محدوده‎های خاص و زمین‎های واقع در بافت جدید (فاقد ساخت و ساز)، قطعات بزرگ، زمین‎هایِ با شکل هندسه خاص و اسناد فاقد ابعاد، حتماً پس از به مراجعه به کارشناس نقشه‎برداری و پیاده نمودن ملک، به تنظیم صورت‌جلسه تحویل زمین اقدام نمائید، البته باید بدانید هزینه آن به عهده فروشنده می‎باشد.

باید بدانید که همیشه با توجه به نوع کاربری، سطح زیربنای حاصل از ابعاد پلاک (زمین) و جبهه ساخت (شمالی یا جنوبی) دارای اهمیت می‌باشد و در پلاک‎های تجاری عرض گذر (معبر، کوچه، خیابان) مجاورِ ملک دارای اهمیت بوده و هر چقدر عرض بیشتر باشد مرغوبیت بیشتر است.

در املاک واقع در محدوده شهرها با کاربری‎هایی چون مسکونی و تجاری، هندسه پلاک از اهمیت بالایی برخوردار بوده و با توجه به جبهه ساخت می‎توان پلاک‎ها را به فرم‎های زیر تقسیم‎بندی کرد:

۱- پلاک‎های غیر هندسی

در پلاک‎های غیر هندسی جبهه ساخت، سطح زیر بنا را تعیین می‎کند.

۲- پلاک‎های چند بَر

پلاک های با موقعیت بیش از یک بَر که به آن ملک چند بَر می‎گویند از امتیاز ویژهای برخوردار هستند، این مرغوبیت به لحاظ نورگیری بهتر، امکان ساخت زیربنای بیشتر، تاثیرپذیری کمتر از همجواری‌ها، تأمین دسترسی بهتر جهت پارکینگ و … می‎باشد.

در خصوص تناسب بین ابعاد پلاک (زمین) می‌توان به این نکته اشاره کرد که این عامل بسته به نوع شهرسازی و معماری هر منطقه اقلیمی تعیین کننده است، ولی به طور کلی تناسب طول به عرض، ۱ به ۱، ۲ به ۱ و ۳ به ۱ می‎تواند جزء بهترین تناسب‎ها باشد.

۴- همجواری‌های ملک

در هنگام بازدید از ملک امکان دارد با موارد خاصی مواجه شوید، ولی در حالت کلی اگر ملک موردنظر در مجاور ساختمان‎هایِ از قبل ساخته شده باشد که کاربری آن‎ها مشخص است، باید به کاربری‎های مزاحم همچون کارگاه‎ها، تعمیرگاه‎ها، مدارس و … توجه شود هر چند امکان دارد این کاربری‎های مزاحم بعداً و در آینده‌ای نزدیک ایجاد شود مثلاً ساختمان مسکونی تبدیل به فضای آموزشی شود.

در صورتی که در همجواری ملک موردنظر شما یک زمینِ ساخته نشده باشد به ویژه اگر زمین باقی مانده مساحت قابل توجه‌ای داشته باشد باید قطعاً با مشورت کارشناس و مراجعه به شهرداری اطلاعات تکمیلی در خصوص کاربری آن بدست آورد، مثلاً ممکن است یک زمین خالیِ نسبتاً بزرگ که بعدها به مدرسه تبدیل شود.

در مجاورت ملک همچنین باید به تاسیسات شهری همچون پست برق و گاز و … توجه نمود.

۵- دسترسی‎های ملک

هدف شما از خرید ملک بخصوص زمین و کاربری آن، در انتخاب موقعیت ملک نسبت به گذر (معبر، کوچه، خیابان) و عرض گذر تعیین کننده می‌باشد. واحد مسکونیِ مجاور خیابان‌های اصلی پر رفت و آمد دارای سطح آسایش کمی هستند ولی همین واحد امتیاز ویژه‌ای جهت استفاده تجاری یا اداری (دفتر کار) دارد.

به طور کلی عرض خیابان‎های مناسب واحدهای مسکونی بسته به شهر یا محله آن متفاوت است ولی عموما بین 12 تا 16 متر و برای واحد تجاری یا اداری بالای 16 متر ترجیح دارد. باید به این موضوع نیز توجه داشته باشید که عرض گذر (معبر، کوچه، خیابان) در زمان خرید ملک توسط مشاورین املاک مورد توجه ویژه قرار داشته و توجه داشته باشید که نظر شما به این موضوع کاملا فنی باشد.

کوچه های بن بست معمولا دارای عرض کم بوده ولی به لحاظ امنیت، سر و صدا نسبت به سایر معابر برتری دارند. از نکات مهم دیگرِ مربوط به عرض گذر این است که اساس طرح‎های توسعه شهری جهت تراکم و طبقات ساختمانی وابسته به این شاخص می‎باشد و اخذ نظر کارشناس مطلع اهمیت دارد.

برای مطالعه مطالب بیشتر در مورد «صنعت ملک و ساختمان» روی لینک زیر کلیک کنید: