آگاهی از عمر ساختمان به چه دلیل اهمیت دارد؟
سن ساختمان در ارزیابی شما و آگاهی از ارزش واقعی آن جهت خرید بسیار حائز اهمیت است، ملکی که شما برای خرید مدنظر دارید میتواند مستقل یا یک واحدِ واقع در یک مجتمع باشد، به هر حال این نکته مهم است که آیا شما ارزش واقعی آن ملک، متناسب با هزینهای که پرداخت میکنید را میدانید یا خیر؟
ممکن است شما ساختمانی را با علم به ویژگیهای آن خرید نمائید و هزینههای آتیِ تعمیرات جزئی، اساسی و نگهداری آن را به عهده بگیرید، ولی امکان دارد به نکاتی پر اهمیت توجه نکنید و بعد از انجام معامله دچار هزینههای مازاد شده و یا این که از ارزش آن ملک کاسته شود. یکی از فاکتورهای ارزیابی مهم، اطلاع از سن و عمر ساختمان میباشد.
نکته مهم: تاریخ صدورِ سند مالکیت مبنای درستی جهت ارزیابی قدمت و عمر ساختمان نمیباشد.
در این بخش به طور کلی ما با سه شاخص زیر مواجه هستیم:
۱- سن ساختمان (سالِ ساخت)
۲- سن بهرهبرداری ساختمان (سال بهرهبرداری)
۳- سن مفید ساختمان (عمر مفید)
۱- سن ساختمان (سالِ ساخت)
این شاخص ارتباط مستقیم با تاریخ صدور پروانه ساختمان دارد، به طور کلی غالب ساختمانهای ساخته شده از دهه ۶۰ در اکثر شهرها دارای پروانه ساخت بوده ولی در خصوص روستاها و حریم شهرها این قطعیت وجود ندارد.
اطلاع از تاریخ صدور پروانه ساختمانی میتواند ما را به این نکته برساند که ساختمان مورد نظر بر اساس کدام یک از روشهای ساخت احداث شده، لذا در این خصوص میتوان از یک متخصص ساختمان راهنمایی گرفت و به طور کلی میتوان نتیجه گرفت ساختمانهای جدیدتر دارای استحکام مناسبتری هستند.
در موارد خاص، صدور پروانه ساخت منجر به احداث بنا نشده و در صورت لزوم و برای اطلاع از عمر ساختمان میتوان به مدارکی چون گزارشات مهندسین ناظر که در پرونده شهرداری درج شده مراجعه نمود.
نکته مهم: حتی اگر قسمتی از ساختمان ساخته شده باشد (مثلاً فقط اسکلت) جهت شناسایی عمر ساختمان ملاک عمل خواهد بود.
در خصوص زمینها و ساختمانهای نیمه کارهای که با امتیازِ داشتن پروانه ساخت معامله میکنید به تاریخ اعتبار پروانه، مندرج در پروانه ساخت توجه نمائید در صورت نیاز به تمدیدِ پروانه، اغلب باید هزینههایی را پرداخت نمائید.
پس قبل از هرگونه معاملهای، ضمن دریافت مدارک (اصل پروانه ساخت، نقشه ها و …) با مراجعه به مرجع صدور پروانه (شهرداری یا دهیاری) از صحت مدارک و هزینههای احتمالی مطلع شوید.
نکته مهم: جهت بهرهبرداری از وامهای بانکی، این نکته را مد نظر داشته باشید که برخی از مراجع اداری مانند بانکها به تاریخ پروانه و پایانِ کار ساختمان توجه دارند و آن را ملاک ارزیابیِ سن ساختمان قرار میدهند.
۲- سن بهرهبرداری ساختمان (سال بهرهبرداری)
هر ساختمانی برای شروع بهرهبرداری نیاز به نصب انشعابات (آب، برق و گاز) دارد پس تاریخ نصب مندرج در فیش آب و برق میتواند ما را به تاریخ اتمام ساخت و شروع بهرهبرداری ساختمان برساند. در صورت اختلاف بیش از چند سال (۲ تا ۳ سال برای ساختمانهای متعارف تا ۵ طبقه) برخی از مراجع برای ارزیابی مناسب از سن ساختمان به تاریخ نصب انشعابات مراجعه مینمایند.
۳- سن مفید ساختمان (عمر مفید)
ساختمان ساخته شده و در حال بهرهبرداری قابل رویت و ارزیابی میباشد و از آنجایی که اصولاً در اغلب ساختمانها، مشخصات ساختمان در زمان احداث نسبت به نقشهها و پروانه ساختمانی تغییر میکند یک کارشناس خبره میتواند عمر مفید ساختمان را تخمین بزند. به طور کلی عمر مفید ساختمان ها در ایران از کشورهای دیگر بخصوص کشورهای توسعه یافته بسیار پایینتر میباشد.
عوامل کلی موثر در عمر مفید ساختمان عبارتند از:
- طراحی ساختمان
- کیفیت مصالح
- کیفیت ساخت
- کیفیت نظارت
- کیفیت تعمیر و نگهداری
مدارکی که باید قبل از معامله ملک، علاوه بر سند مالکیت از فروشنده درخواست کنید عبارتند از:
- پروانه ساخت یا رونوشت آن
- پایان کار یا رونوشت آن
- کروکی ثبتی یا رونوشت آن
- صورت مجلس تفکیکی یا رونوشت آن
- آخرین فیش پرداختی یا تاییده تصفیه حساب شرکت های آب و برق و گاز و تلفن
لازم به ذکر است طبق قانون و برای هر ساختمان (بعد از احداث بنا و توسط سازنده) باید شناسنامه فنی و ملکی تهیه و به تأیید ناظرین پروژه برسد، سپس توسط سازمان نظام مهندسیِ استان مربوط صادر شده و در کلیه نقل و انتقالات ارائه گردد که این موضوع در غالب شهرها اجرایی نشده و فرهنگ ارائه آن نیز در حال حاضر وجود ندارد و در صورت اجرایی شدن موضوع، مشخصات فنی ساختمان برای خریداران قابل رویت میباشد. در صورت تمایل میتوانید فرم خام این شناسنامه را با کلیک بر روی دکمه زیر ملاحظه کنید:
